[도서] 부동산 경매의 기술

1. 경매

1 경매
- 부동산 규제 증가? 오히려 기회. 경쟁률 낮아지며 낙찰 가능성 증가
- 경매의 장점: 취득가를 내가 정할 수 있음
- 저금리 시대에 투자가 유리하긴 함 : 대출에 대한 이자 부담감이 적어질테니
 
2. 목표 수익률 
case1) 시세 차익
- 대표적으로 아파트
- 보유 기간에 세금과 이자 등을 고려하면 오히려 손해를 보기도 함
- 하락기가 오더라도 잘 버티며 수요가 많기에 갭투자로 많이 쓰임
 
case2) 월세 수입
- 대표적으로 상가와 지식산업센터
- 나중에 시세차익도 가져다 줄 수 있기에 유심히 선별한다.
 
3. 대출 
- 돈은 가만히 있으면 인플레이션 효과로 점점 가치가 떨어진다. 
- 수중에 돈이 없다는 이유는 경매 시작하지 못하는 이유가 되지 못한다.
 
4. 경험
- 단기매도 금지
- 잘 아는 동네부터 시작하라
- 누구나 아는 호재에 뛰어들지 말라, 너도나도 뛰어들었기에 가격이 올라간 것이다.
- 아무리 싸도 상가는 쳐다보지 않는다. 리스크와 변동성이 너무 크다. 
- 잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다. 
- (월세가 아닐 경우)대출 이자는 몇달만 버티면 된다. 전세금을 받아 상환할 것이기 때문, 

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2. 잊지 말아야할 것

가장 중요한 가격은 시세다
- 시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 내 돈이 얼마나 필요한지 알 수 있다.
- 중요한 것은 낙찰 자체가 아니라 시세보다 싸게이다. 
 

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3. 손품, 발품

임장의 질은 손품, 발품이 좌우한다,
- 단 한 군데를 자세하더라도 제대로 하는 게 중요하고, 다시는 이곳에 오지 않겠다는 각오로 임해야 한다. 
- 반드시 기록한다.
- 가장 중요한 것은 현지 주민의 정보
- 누수가 확인되면 입찰을 포기한다.
- 부동산 중개소에서 시세 정보를 얻는다. 
 

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4. 경매의 기회와 위험

1. 명도시, 인도명령과 강제집행을 두려워하지 말자.
- 인도명령은 잔금납부 동시에 신청하는 것이 좋다.
- 명도합의서는 절대 미리 써주지 말 것
 
2. 빠른 합의는 빠른 매도
- 합의금을 넉넉히 챙겨주자.
- 이사비는 의무가 아니지만 빠른 명도를 돕는다. 
- 내야할 미납 관리비를 미리 알아두자. 
 

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5. 새로운 경매, 공매 

1. 지분 경매 
- 케이스가 다양하지만, 상속, 세제 혜택, 공동 투자등이 많다. 
 
2. 유체동산 경매
- 자동차 명품가방 명품시계 등 압류동산에도 추자할 수 있다. 
 
3. 공매
- 납부 능력이 충분함에도 세금을 납부하지 않은 고액체납자의 경우 동산을 공매로 강제매각하는 것
 
이런 것들도 모두 유찰이 될때마다 가격이 낮아진다. 

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